三、常見的法拍屋問題

如前所述，法拍屋雖然比市價還要便宜相當多，仍有許多的問題存在，在購買前須多加注意：

(一)屋況問題

法拍屋是不能看屋的，因此許多屋況的問題，嚴重的例如海砂屋、輻射屋、凶宅等等，輕微的可能有漏水、電力或管線問題等等瑕疵都無法預先得知。投標的民眾除了需自行閱覽法院公告的「查封筆錄」來得知法拍屋的屋況外，也可以透過專做法拍屋的房仲帶看，或是嘗試直接到法拍屋現場與大樓管理員溝通了解屋況，另如果申請查封為銀行，還可以連繫債權銀行的債權部詢問。

(二)產權問題

常見的法拍屋產權問題包含點交、租賃關係、抵押權、優先權等等，以下一一說明：

1.點交

法拍屋拍定後，得標者會取得「權利移轉證書」，此時便可以到地政機關辦理移轉登記，但完成過戶後仍需將房屋的占有交給得標者(交屋)，因此法院會協助得標者依法解除房屋占有人的占有(令其遷出)並將房屋交給得標者。

然而，在某些情況下法院不會點交，例如房屋在查封前已經出租給第三人，現在承租人仍然在使用中；或是房屋拍賣的是共有部分，現在仍然有其他共有人正在使用房屋等等。簡單來說，只要在法拍屋中有債務人以外的第三人合法占有使用房屋，那法院就不會點交。因此民眾在尋找法拍屋的投標標的時應特別注意法院是記載為「點交」或「不點交」。

2.租賃關係

依民法第425條規定，出租人若將房屋所有權移轉予第三人，且該租約期限「未逾五年」，則該租約對於受讓房屋的人仍繼續存在，這也就是俗稱的「買賣不破租賃」原則。因此，若是法拍屋在查封前已經出租給他人，而在房屋被法拍後，得標人會直接繼受與原房客的租賃契約，也就是說房子仍然須由原房客使用直到租約到期或解除。若法拍屋有租賃契約，法院就不會點交，因此民眾在投標前須注意查封筆錄即公告資料中是否有記載房屋有租賃契約關係存在。

但是，若租賃契約成立在房屋查封以後，或該租約「逾五年或未定期限」，則法院可排除此租賃契約效力，將房屋點交給得標人，這樣情況承租人便不能拒絕點交房屋。

3.優先承買權

最常見的優先權是房屋共有人的優先承買權，依土地法第34-1條第4條規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。也就是說，就算已經得標，若法拍屋有其他的共有人，那其他共有人便可以拍定的價格主張優先購買，投標者可能白忙一場。

若法拍的標的物是土地，而土地另外有人租用來建築房屋的話，則土地的承租人在土地被拍賣時也能主張依相同的價格優先承買，這與前述的共有人優先承買一樣都需要特別注意。因此，在投標時必須特別注意法拍公告上有無標示有優先承買權人。另外在分析購買風險的時候也可以參考法拍屋的價格，若拍賣價格不高，被擁有優先權的人買走的機率便會相對提高，投標時須多加考量。

4.其他物權

原先存在在法拍屋及土地上的用益物權例如地上權、永佃權、不動產役權等權利，會隨同法拍移轉給買受人。所以，投標前須注意法拍屋是否有設定以上權利給其他人，最好的方式便是在投標前先到地政事務所調閱標的屋的土地及建物謄本，便可以知道標的物在過去有設定過什麼權利，才不會得標之後才後悔。