政府在去年(2021)7月1日正式實施所謂的房地合一稅2.0版，原則上1.0跟2.0只是在計算稅率的地方不同而已，課稅原則都一樣。此外，房地合一2.0將「預售屋」納入規範，預售屋興建期間多為五年內，因此主要適用35％或45％的高稅率。那我在出售因繼承或受贈取得的不動產時，該如何避免被課高額稅負？今天就讓安律師帶你了解房地合一2.0及繼承相關問題。
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一、房地合一稅是什麼？
房地合一稅是指將「房屋」及「土地」，以合併後的實際總價格（總價），扣除實際取得成本（當初購買的總價），如果還有獲利的部分，就要課徵這類的所得稅（簡單來說就是你賣掉房子或是土地時，如果有獲利，該獲利部分要課所得稅）。此外，房地合一稅的性質屬交易稅，有出售房地才須進行申報，有獲利得進一步繳稅，只要於2016年後取得之房地，出售時均得適用本稅制規定。
二、房地合一稅2.0 vs 1.0差在哪？
（一）拉長適用35%、45%重稅期間
由圖表可知，房地合一1.0版僅針對持有「1年內」出售房地的案件課徵45%重稅，升級2.0版後，時間拉長至持有「2年內」出售房地均被課徵45%重稅。
（二）課徵對象擴及預售屋、特定股權交易
「預售屋」指的是尚未完成建造的房屋產品，房屋總價通常比新成屋便宜，屋齡比中古屋低，等於能用低於新成屋的行情買到新房子；「特定股權交易」指的是個人或營利事業出售其投資國內外營利事業的股份（或出資額），同時符合以下2要件，不論出售部分或全部持股，均應依房地合一稅2.0課稅：
1.交易日起算前一年內任一日(係指110年7月1日以後)直接或間接持有國內外營利事業之股份(或出資額)過半數。
2.於股份(或出資額)交易時，該國內外被投資營利事業股權(或出資額)價值50%以上係由我國境內之房地所構成。
舉例來說：甲公司於2020年1月1日以1000萬元購入國內未上市櫃A公司100％之股權，其公司資產僅有不動產。甲公司於2021年12月1日將A公司的股權以2000萬元出售予乙公司，此類股權交易則視為不動產交易，其所得1000萬元則適用房地合一稅2.0，因股權持有期間未滿2年，因此按45％課徵所得稅。
炒房行為經常涉及預售屋買賣，藉由成立未上市櫃公司持有不動產，再以交易公司股權方式間接移轉不動產，成為避稅漏洞之一，因此2.0版將其一併納入課徵。
三、2.0有優惠稅率？我是繼承取得而且一直以來都是自住房地有辦法免稅？
房地合一2.0 為抑制投機炒作，避免波及無辜，規範以下五種交易不受影響：
【維持稅率20%】
1.個人及營利事業非自願因素（如調職、房地遭強制執行）交易。
2.個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易。
3.個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉。
4.營利事業興建房屋完成後第一次移轉。
【維持稅率10%】
5.自住房地持有並設籍滿6年（課稅所得400萬元以下免稅）。
以被繼承人、遺贈人或其配偶、未成年子女：已於該房屋辦竣戶籍登記並居住、且無出租、供營業或執行業務使用為限。
舉例來說：
1.小美媽媽購買的房屋已自住超過6年，且無出租、供營業或執行業務使用，小美媽媽過世後由小美繼承該房屋，此時小美若賣出該房屋可以適用400萬元收益內免稅。
2.小明爸爸購買的房屋已自住3年，且無出租、供營業或執行業務使用，小明爸爸不幸去世後，該房屋由小明繼承，此時小明自住該房屋超過3年後才賣掉，仍有符合設籍滿6年的要件，因此小明亦有適用400萬元收益內免稅規定。
四、留房產給子女該用贈與還是繼承？
我國房地合一制自2016年上路，財政部為區隔新舊制差異，明定若不動產為2016年以後自行取得、透過親屬贈與、繼承而獲得者或2014年後購買在持有2年內出賣，皆適用房地合一稅新制（2.0）。房地合一稅計算公式：獲利金額（賣價-成本）* 適用稅率，需特別注意「取得成本」是以繼承、受贈當下的房屋評定現值以及公告土地現值來做計算，不是以當初被繼承人買入房屋、土地的金額，再按消費者物價指數調整後的價值來作為取得成本喔！因此如果父母將房產贈與給兒女，再以兒女的名義出售，此時兒女的取得成本為「0」，而不是您當初購屋的價格唷！
舉例來說：小明爸爸於2020年2月購買一棟市價2,000萬元，依房地公告地價現值為1,000萬元的房屋，之後將該房屋贈與兒子小明。待房子過戶後，小明於2020年12月立刻以2,000萬元轉手賣出這棟房子，因為該房屋為2016年後購入，此時應適用房地合一稅新制，估算成本為1,000萬元（2,000萬元－1,000萬元），又因該房屋持有未滿1年，適用之稅率為45%，因此小明賣出房子需要付450萬元（1,000萬元×45%）的房地合一稅。 與贈與相較之下，繼承也是以繼承當下土地房屋現值為取得成本，但現在土地公告現值逐年調整，因此先贈與之取得成本會高於繼承，計算出之稅額會更高。因此安律師提醒繼承人或受贈人，若在2016年前取得的不動產，最好不要立即處分，否則將面臨重稅，一定要清楚房地合一稅制，選擇適用對自己最有利的方式。
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