在這寸土寸金的社會，房價也年年上漲，有些人看到心儀的房子就會想說趕快先簽下來，之後再找時間去看房就好，避免以後很難再找到想要的房子，但有時候簽完約後才發現房子狀況不如想像中的好，且有很多問題，例如漏水，漏水保固到底有多久？那如果買家解約的話，會被賣家求償多少違約金？法院一定會酌減嗎？就讓律師告訴你房地產買賣的相關法律問題與程序。
一、漏水保固到底是多久？賣方可免除保固責任？
（一）漏水保固原則上是知悉時6個月內或交屋時起算5年
依民法第354條規定，賣家必須負擔所謂「物之瑕疵擔保責任」，也就是賣家要向買家擔保出賣物在交付時不會欠缺應具備的價值、效用或品質，若買方發現房屋有漏水，應立即通知賣方做相關處理（例如：進行修繕），賣方在接收到通知後若仍不修繕或進行相關處置，依民法第365條規定，買方應在通知後6個月內行使解除契約的權利，但如果買方一直都沒有發現有漏水問題，而是在交屋5年後才發現漏水，此時賣家就不用負漏水的修繕責任了。因此，如果買家知悉有漏水的情形時，應先通知賣家做相關處理，若賣家不處理，應於通知後6個月內解約，或是在交屋後5年內提出。
（二）賣家若與買家達成共識，原則上是可以免除保固責任
依民法第354條規定，賣家雖然對於買賣的標的物負有瑕疵擔保責任，也就是在法律規定的期間內，如果是交屋前就存在的瑕疵，賣家都必須去處理，可是這個責任也不是絕對的，如果賣方想要免除保固責任，而買家也同意的話，賣家就可以不用負責，只不過民法第366條規定，如果賣家故意不告知有漏水問題，這個免除的協議就無效，買家還是可以要求賣家負漏水的保固責任。
二、買方違約不買房，違約金有上限？法院會酌減違約金？
常發生於交屋時，買方發現房子有很多地方，跟契約或預售時的想像差太多（最常見於預售屋糾紛），也嫌轉賣麻煩，於是便想要解約不買，此時，就發生買方必須給付賣方違約金問題：
（一）如果一方是建商，違約金上限為房地總價的15％
如果賣方消保法所規定的企業經營者（例如：建商），無論是中古屋或是預售屋交易，都會受到定型化契約規定的限制，因此違約金的約定就不得超過房地總價15％，如有違反，超過部份即屬不得收取的範圍。因此，在大多數的案件內，建商通常都會依循此規定作為違約金的上限。反之，若是一般消費者之間的房屋買賣，就沒有上述15％的限制。所以，房屋買賣中違約金有無上限，須視賣方是不是企業經營者而定。
（二）法院會依個案情況決定是否酌減
依民法第252條規定，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，是否酌減違約金，法院通常會考慮以下因素：
1.賣方是不是企業經營者
承上所述，如果賣方是建商這類的企業經營者，房屋買賣契約中的違約金上限為房地總價的15％，如果契約中約定的違約金超過這個範圍，超過的部分法院就會判定必須酌減；但如果買賣雙方都是一般消費者，基本上沒有違約金上限的問題，但法院有時候還是會斟酌個案情況，以15％作為是否過高的參考基準。
2.賣方所受的損失
舉例來說，如果建商賣房子給甲，扣除成本後建商原本可以賺800萬，但因為甲後來違約不買，建商要馬無法賺到這800萬，或是只能用更低的價格轉賣給別人，能賺的錢可能就少於800萬，這些都可以算是建商所受的損失，法院會去考量建商受到的損失是否重大，來決定是否酌減以及酌減的程度。
3.買方是否故意違約
曾有法院認為如果不是懲罰性質的違約金，則該類違約金之目的就不是在懲罰違約的一方，而是填補他方所受到的損害，那麼這時就不需考量債務人是不是故意違約的，但也有法院把買方是不是故意違約當作是酌減的判斷標準之一。
三、前妻小孩跟現任老婆爭產！只想給一方怎麼做比較好？
舉例來說，粉絲A因為生重病，知道自己時間不多了，名下有一棟房子，A雖然之後再婚了，但與前妻生的小孩還有聯絡，為了避免將來繼承時發生爭議與糾葛，希望可以把房子全數交給現在的妻子或是與前妻所生的小孩其中一方就好，於是來詢問律師可以怎麼做，律師這邊提供兩個方法給大家：
（一）夫妻贈與，免贈與稅及土增稅，惟有過世前兩年課遺產稅問題
第一個方法是所謂的「夫妻贈與」，也就是夫妻之一方在過世前就將財產用贈與的方式移轉給配偶，依遺產及贈與稅法第20條第1項第6款規定，夫妻間相互贈與之財產不計入贈與總額，因此可以免除「贈與稅」，同時也不課徵土地增值稅，但需繳些許契稅（房屋評定現值6%）。
但如果是在過世前兩年內贈與給配偶，為了避免夫妻利用上開規定，在過世前將財產都送給另一半，過世後名下就沒有遺產，進而規避遺產稅，依遺產及贈與稅法第15條第1項第1款規定，該贈與的財產仍被視為是遺產的一部分，併入遺產總額去計算遺產稅。
因此，夫妻間之贈與如果是在過世前兩年內所為，雖然不用繳納贈與稅，但還是可能要繳遺產稅。
（二）訂立遺囑，免土增稅，可能有遺產稅
另一個方法則是生前先立下遺囑，依民法第1187條規定，遺囑人在不違反關於特留分規定之範圍內，得以遺囑自由處分遺產，且這個方法並無類似前面的生前贈與有2年時間限制，加上此種方式僅須課徵遺產稅，免課土地增值稅、契稅。
（三）兩種方式並無優劣之分，視移轉對象而定
如果A只打算把房子交給現任妻子，採取夫妻生前贈與會是比較好的做法，尤其若不是在過世前兩年內才贈與，不僅不用繳遺產稅，也不用繳贈與稅；反之，如果A只打算把房子交給前任小孩，採用生前先訂立遺囑，讓小孩在死後繼承的方式，相較買賣或贈與，可以享有較大的賦稅優惠。
四、律師告訴你兩個超好用的房屋估價網？
你是不是看到喜歡的房子，被房仲催著出價，上網看實價登錄網站一整排物件密密麻麻又看不懂，這時侯房仲打來說，不出價房子要買走，但又怕出太高，事後後悔被當肥羊宰，該怎麼辦？
（一）House+ 好時價
該平台是政治大學地政系教授張金鶚，所領軍成立的估價平台「好時價」。運用「自動估價模型」結合一連串的統計學、數學和人工智慧演算法，來估算房價，這種估價方法較為客觀中立，比較不受人為因素的影響，且完全免費。另此平台，特別將「車位」拆分出來，估算會更接近實際房價。
（二）中國信託估價平台
該平台只要輸入門牌地址、建物類型、屋齡、樓層、坪數就可以自動幫你估價。小缺點就是缺少車位選項，對總價估算有些影響。
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