最近藝人黃嘉千與丈夫夏克立正在打離婚官司的消息炒得沸沸揚揚，也有媒體報導指出夏克立過去在2018年時曾PO文有意拋售南港豪宅，並指出該豪宅實為工業宅「世界心」，該案土地分區為「策略型工業區」，依法其實不能做為住宅使用。日前，知名Youtuber阿滴因為代言的房地產被網友抓包是工業宅而引發爭議，工業宅的問題再次掀起一片討論，很多建商會在廣告文案上刻意規避，例如沒有把房屋用途標示清楚，或是以毛胚屋點交，且這類房屋因為價格較一般住宅便宜很多，所以通常會吸引許多人前來購買，但工業宅究竟合不合法？離婚時可不可以納入剩餘財產分配？今天就讓安律師告訴你工業宅的合法性與剩餘財產分配的相關概念。
相關影片：黃嘉千和夏克立的剩餘財產分配？工業宅買賣，該注意什麼？
一、何時可主張「剩餘財產分配」？有時間限制？
民法第1030條之1第1項本文規定：「法定財產制關係消滅時，夫或妻現存之婚後財產，扣除婚姻關係存續所負債務後，如有剩餘，其雙方剩餘財產之差額，應平均分配。」所謂「剩餘財產分配」是指法定財產制消滅時（例如離婚、一方死亡等），夫妻婚後財產扣除債務後，如果還有剩餘的話，剩餘較少的一方可以向剩餘較多的他方請求半數金額。
舉例來說，甲乙為夫妻，離婚時，甲的婚後財產有100萬，乙的婚後財產有200萬，此時兩者婚後財產的差額為100萬，那麼財產較少的甲就可以向乙請求50萬的剩餘財產分配。
綜上所述，只有採用「法定財產制」的夫妻於「離婚或一方死亡」時，財產較少的一方才有剩餘財產分配請求權，又此請求權須在請求權人知道有差額的兩年內請求，或是自法定財產制消滅的5年內請求，如果超過這段時間，就不能再請求了（民法第1030條之1第5項）。
二、什麼是工業宅？可以住人嗎？
我國土地使用上可以分為住宅區、商業區和工業區等（都市計畫法第32條），不同類型有不同的功能及管制，又所謂「工業宅」即是指蓋在工業區的住宅，阿滴所代言的長群享享建案即屬之，雖然部分住宅區是可以有一定比例作為商業使用的，某些商業區也可以有一定比例的住宅，但在工業區蓋住宅則不是法規允許的彈性範圍，所以工業宅基本上是不合法的，如果要合法化，可能要將工業用地變更為住宅用地，或是利用繳納回饋金和捐地代金的方式，在完工後取得住宅使用執照（例如：中和的元氣大鎮就是採取此種方法）。
三、哪些財產可以納入剩餘財產分配？工業宅可以嗎？
（一）得納入剩餘財產之部分
承上所述，剩餘財產分配的標的為「婚後財產」，具體項目包括結婚後所取得的財產（例如：婚後存款、婚後買的房子車子、股票等）、婚前的財產於婚姻關係存續中所生之孳息（例如：婚前買的房子出租後，在婚姻關係存續時收取的租金）。然而，「婚前財產」真的完全不能納入剩餘財產分配嗎？其實未必如此，民法第1030條之2第1項就規定了，如果夫或妻之一方以其婚後財產清償其婚前所負債務，除已補償者外，於法定財產制關係消滅時，應納入現存之婚後財產計算。
舉例來說，甲乙為夫妻，甲在婚前買了一台車子，但婚後仍持續以薪水去繳納貸款，這時候就符合上開規定的情況，所以這些用以繳納貸款的婚後薪水，於分配剩餘財產時仍須納入甲的婚後財產作計算。
（二）不得納入剩餘財產之部分
婚後財產原則上可以納入剩餘財產分配，但民法第1030條之1第1項也規定兩種不得納入的類型，一為因繼承或其他無償取得之財產（例如：親戚贈送的車子），另一為慰撫金（例如：身體遭侵害所請求的精神賠償），也就是說，這兩種情形縱使發生在婚姻關係存續中，仍屬於不得列入剩餘財產分配的情形，財產較少之一方不得請求。
（三）工業宅原則得納入剩餘財產分配
工業宅依據相關都市計畫法規雖屬不合法，然而其在民法仍屬於具有一定經濟價值的財產，除非是在婚後因繼承或他人贈送取得，否則仍屬得列入剩餘財產分配之標的。
四、律師告訴你買工業宅需注意什麼？
（一）貸款通常6至7成左右
一般住宅的貸款成數通常為總價的7至8成，且很多銀行不承作工業住宅的貸款，就算有承作，條件也會比較差，貸款成數通常只有6至7成左右，甚至更低，貸款利率也較一般住宅高，且無法申請政府的政策性優惠房貸（例如：軍公教房貸、青年安心成家貸款等）。貸款成數較低的情況下，就代表買家需準備較大筆的頭期款，所以在購買工業宅前應注意自身的現款是否充足。
（二）轉手不易
工業宅周遭可能有工廠環繞，也通常會有卡車、貨櫃車等工業用大型車輛進出，導致噪音與空氣品質不佳，進而影響居住品質，加上工業宅是不合法的，所以有被取締、罰款的風險，甚至可能被斷水斷電，基於上述種種原因，房價增值性通常會較一般住宅來得低，之後轉手恐怕也較不容易。
（三）稅率偏高
目前除台北市外，只要有居住事實，工業宅已購戶仍可設籍並申請以自住用稅率來繳稅，新北市會將這些工業宅納入列管，並輔導社區透過繳納回饋金或捐地代金、申請變更土地使用分區等方式讓工業宅可以就地合法，至於其他縣市的主管機關通常僅針對銷售中個案進行稽查與裁罰，但若這些政府針對既存工業宅嚴格執法，稅率就必須調整為營業用。以房屋稅為例，自住用稅率為1.2％，營業用則為3％；另就地價稅部分，自用住宅稅率為0.2％，一般用地（含營業用）稅率則為1％，這些稅率雖然看似差異不大，但長年累積下來也是一筆可觀的數字。
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