現代社會寸土寸金，政府對於土地或建築物的使用上也多有限制，許多民眾為了增加使用上的空間，經常會擅自擴張原本建物得使用的範圍，例如在頂樓加蓋鐵皮屋、在騎樓加蓋鐵捲門等，特別是頂樓平台的加建在台灣可說是屢見不鮮，然而這些加蓋通常不合法，加上沒有設置相關安全設備的情況下，發生意外的傷亡率就會特別高，例如發生火災時，頂樓加蓋會阻隔濃煙往上排出的管道，濃煙和熱空氣不斷在加蓋屋和樓梯間蓄積，造成民眾根本無處可逃，這樣的新聞也時有所聞，另外也經常成為與鄰居發生爭執的原因，例如就有發生過透天厝的鄰居集體約好頂樓加蓋，沒有加蓋的住戶就慘遭排擠，被認為是檢舉者，也有發生過加蓋到直接把鄰居的水管埋住，造成鄰居家只要下雨就發生室內漏水的情形，所以就讓安律師告訴你頂樓加蓋的合法性及相關法律程序。
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一、什麼是違建？一定要拆嗎？
違章建築處理法則第2條：「違章建築為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築，機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。」
（一）依建築法規定，如果要建造、使用或拆除建築物，須經過主管機關之審查許可及發給執照，始得為之，所以，沒有經過主管機關許可就擅自建造的就是違章建築（建築法第25條第1項、違章建築處理法則第2條）。常見的違建情形，包括頂樓加蓋、陽台外推、加蓋遮雨棚、樓中樓、加裝鐵窗等。
（二）違章建築的認定
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台北市 |
1.新違建：指民國八十四年一月一日以後新產生之違建。 2.既存違建：指民國五十三年一月一日以後至民國八十三年十二月三十一日以前已存在之違建。 3.舊有違建：指民國五十二年十二月三十一日以前已存在之違建。
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新北市 |
強制拆除種類 1.公共安全及社會治安類(例如：多單元套雅房出租之違建場所、八大行業色情養生館之違建場所) 2.公共交通及消防救災類(例如：拒配合消防安全檢查改善之違建場所、社會關注火災案之違建場所) 3.公共衛生及市容觀瞻類(例如：環境髒亂之違建場所) 4.農地保育及竊占公有土地類(例如：占用公有土地並不法牟利之違建場所) 5.配合監檢調廉政風等單位拆除類(例如：經各級檢察署函請本府依法限期拆除之違建場所)
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桃園市 |
1.舊違章建築：指升格前原桃園縣轄內於民國八十五年八月十五日以前興建完成之違建。 2.施工中違建：指工程尚未完成，現場有工人、機具、施工材料、廢料或其他足證施工階段尚未完成之情事，或已完成尚未進駐使用者。 3.既存違建：指非屬施工中之違建。
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台中市 |
1.舊違建：指改制前原臺中市轄之八個行政區內於民國八十七年十月一日以前興建完成之違建。 2.既存違建：指民國一百年四月二十日以前興建完成之違建。 3.新違建：指民國一百年四月二十一日以後興建之違建。
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高雄市 |
1.既存違建：指中華民國一百零一年四月一日以前已興建完成之違建。 2.新違建：指中華民國一百零一年四月二日以後始興建完成之違建。 3.施工中違建：指查報時建築工程尚未完成之違建。
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（三）各縣市會根據內政部頒布的建築法制定相關辦法，針對不同類型的違建而有不同的處理程序，以台北市制定的「臺北市違章建築處理規則」為例，如果是屬於新違建的情形，原則上採取「即報即拆」，也就是只要被舉報就會要求拆除，只有少數例外情況在符合一定要件下，可以採取「拍照列管」暫緩拆除，例如：遮雨棚、欄柵式防盜窗等，但如果有妨礙消防安全、公共通行或是古蹟保存維護者，即使例外情形仍會被查報拆除。如果是屬於既存違建或舊有違建之情形，通常是採取「拍照列管」的方式，但如果會危害公共安全，將會被優先拆除。
二、頂樓加蓋合法嗎？
頂樓加蓋原則上是屬於違建，所以就要看是屬於哪種違建，而採取即報即拆或是拍照列管，但有兩種可能的合法情形。
（一）老舊公寓加蓋斜屋頂
政府考量到老舊公寓的頂樓可能會有漏水的問題，所以目前是可以合法申請在頂樓加蓋斜屋頂，只要符合政府的規定加蓋就算合法。
（二）不超過頂樓面積1/8
依內政部營建署的說明，若要在頂樓加蓋，只要是在頂樓法定面積的1/8內，都屬合法建物。
三、買到頂樓加蓋被拆，可以跟前手求償嗎？
（一）違建雖然因為違反建築法規而無從辦理登記，但我國實務向來認為違建得作為交易客體，所以買賣違建的契約還是有效的。
（二）依民法第354條規定，賣家必須負擔所謂「物之瑕疵擔保責任」，也就是賣家要向買家擔保出賣物在交付時不會欠缺應具備的價值、效用或品質。
承上所述，違建可能面臨被拆除的風險，也很容易成為與鄰居的爭執點，所以應該屬於民法物之瑕疵擔保責任中所稱的「瑕疵」，買家可以請求解除買賣契約或請求減少買賣價金，那如果賣家一再跟買家保證說這個不是違建，這時候買家也可以直接請求金錢賠償（民法第359條、第360條）。
舉例來說，如果賣家聲稱因為多了頂樓加建可以使用，而出較高的買賣價金，但嗣後如果頂樓加蓋因為係屬違建而被拆除時，買家就可以跟賣家說應該只要付本來公寓的錢就好，或是解除雙方間的買賣契約，解除後買家還房子、賣家還錢。
四、安律師告訴你頂樓加蓋怎樣算合法使用？
（一）明示或默示分管契約
依民法及公寓大廈管理條例規定，公寓大廈是屬於區分所有建物，所以頂樓平台和加蓋應該是屬於「共有部分」，也就是全體住戶共有，不屬於特定住戶，除非全體住戶同意頂樓加蓋由特定人使用，也就是訂定一個所謂的「分管契約」，否則就算頂樓加建是前屋主留下的，或是賣家宣稱買賣價金有包含頂樓加蓋，都無法取得使用權。分管契約可能是住戶的明示同意（例如召開區分所有權人會議討論後的結果）訂定，也可能是住戶的默示同意（例如各自占有共有部分，並對於其他人占有的部分長年不加干涉），但要注意的是，單純沉默不等於默示同意，法官可能會綜合考量時間、面積、位置等，不是說其他住戶沒有表示反對意見就代表他們同意讓你使用頂樓加蓋。
（二）使用人為有權使用
如果使用人是頂樓加蓋的所有人，他當然有權使用，而所有人過世後，繼承的範圍也會包含該加蓋建築，所以繼承人也屬於有權使用。又我們經常會在租屋網看到屋主出租頂樓加蓋的資訊，這時候承租人基於民法上的租賃契約，其實也是有權使用的。
（三）加蓋符合建築法規
但就算使用人為有權使用，或是住戶都同意你使用頂樓加蓋，也不代表這個加蓋是合法的，若不符合相關建築法規的要件，雖然可能被定性為緩拆，但仍屬於違建而有被拆除的風險。
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