俗話說「千金買房，萬金買鄰」，儘管買房是筆昂貴投資，但隔壁鄰居的好壞同樣對居住品質有著一定的影響。買房要牽涉的層面實在太大，從一開始挑選地點、格局到建商品牌都要一項一項仔細評估，好不容易終於買到自己理想的房子了！結果發現，居然遇到「惡鄰居」！！

 

相關影片:「惡鄰條款」怎麼用？少一步驟都不行

 

一、本案發生什麼事？

 

案件中，由於店面住戶兩年來長期堆放垃圾、製造油煙、異味卻不加以處理，甚至拖欠管理費行為。依照一般「惡鄰條款」規定，該社區住戶應確實可依住戶大會決議，向店面住戶訴請強制遷離，但因為「惡鄰條款」是強制該住戶搬離自己的居住地址，對人民居住自由及財產權的限制甚鉅，應是維持其他住戶共同利益的最後及最激烈手段，所以該承審法院也認為，管委會在訴請遷離之前，應先明確給予3個月的緩衝期限，給予住戶最後改善機會，以免過度侵害住戶在居住上的自由。至於本案的管委會，縱然有多次勸戒，但皆未提出有告知3個月改善期等相關證明，因此認定請求強制遷離無理由，判決駁回可上訴。

 

二、常見的惡鄰侵害

 

現代人住在公寓大樓，因爲居住空間很集中，一不小心就可能因為生活中的一些習慣，造成鄰居的困擾，而成為別人口中的惡鄰！以下就介紹幾種，在判決中常見的惡鄰樣態：

 

（一）噪音

在許多公寓大廈中，喜歡使用氣密窗去隔絕外界聲音，但往往會發現，氣密窗一關起來，鄰居家的腳步聲、家具碰撞聲反而變得更明顯。就像之前也做過的，隋棠被控是惡鄰的新聞介紹一樣，鄰居家傳出的小孩跑跳、談話聲、桌椅移動聲、關門聲、寵物、施工及麻將聲等雖不一定適用《噪音管制法》，但若民眾覺得已經影響到休息時間，還是可以報警或請管委會處理，如果情節嚴重，且屢勸不聽的狀況下，也是可以適用到所謂惡鄰條款，要求惡鄰遷離！！

 

（二）樓梯間、停車場堆放雜物、堆垃圾

另外在許多公寓、大樓的樓梯間，民眾常常為了保持室內環境的整潔，將鞋櫃、雨傘放置在門外，但倘若沒有做適當的收拾，往往會造成其他住戶出入上的不便，更可能會有逃生通道受阻的危險。

 

（三）煙味、異味

針對菸味跟異味，除了此次新聞提及的店面住戶外，在先前的法院案件中，也曾出現民眾因宗教關係，長期在屋內焚香、擲茭，造成其他住戶長期吸入薰香身體不適、受噪音侵擾，以及住戶在家飼養大量貓狗，又不妥善清理其排泄物，造成鄰居受到噪音及臭味的嚴重干擾等情形。

 

（四）停車糾紛

在法院判決中，也曾經出現有惡鄰時常在社區停車場危險高速駕駛、飆車、任意鳴按喇叭。嚴重造成其他住戶的生命財產危害，經管委會多次勸導無效，而由法院判處遷離的案例。另外也有社區出現有住戶亂停車、占別人家停車格晾衣服，經管委會勸告還威脅管委會的民眾，最終也被法院允許強制遷離。

 

三、「惡鄰條款」是什麼？為什麼管委會敗訴了！？

 

依公寓大廈管理條例第22條第1項規定，只要住戶出現重大違法、違規行為，其他住戶得藉由管理負責人或委員會督促其改進，若該違規者沒有在3個月之期限內加以改善，管委會則可透過決議的方式向法院訴請強制遷離。因此舉凡租客積欠管理費、任意棄置垃圾、排放各種汙染物、惡臭、喧囂、震動或任意佔用逃生通道等其他相類之行為， 民眾都是可以透過住戶大會，或是管委會發動「惡鄰條款」要求無良租客或屋主遷移社區的！

 

但值得注意的是，根據公寓大廈管理條例第22條第1項明文，想要訴請法院強制惡鄰遷離，必須是要在惡鄰經管委會警告督促過後，三個月內仍未改善者，管委會始得決議訴請遷離。因此律師也提醒大家，在對付惡鄰居時，必須要耐住性子符合法律流程，以免心急而喪失了勝訴的機率！否則就會像前面介紹的新聞案件一樣，因為缺少了3個月的改善期間，因此被法院認為決議無效，而判決管委會敗訴。

 

四、管委會權限是什麼！？怎樣算「越權」？

 

依據公寓大廈管理條例第29條第2項規定，公寓大廈管委會的召集方式、事務執行方法及代理規定等事務原則上由區分所有權人會議決議該怎麼做。也就是說，管委會的權限主要就是由各住戶透過區分所有人會議，依住戶大會決議成的。這時通常就是依照會議紀錄、或是規約去對管委會的行為作約束。

 

而一般來說管委會的主要功能，就是負責管理社區內外的大小事，例如公共空間的管理維護、共用部分的對外經營管理、以及執行社區全體的規範決議事項。具體上，管委會除了能合法規劃車位使用，也能夠過以管委會的名義善用公部門資源挹注，經過內部的管控，提高房屋價值，也可以由管委會向金融機構申設專戶，並代表社區參與都更規劃或訴訟，甚至申請便利郵件代收，但有些管委會不僅會另外規範，限制住戶裝潢、寵物飼養、停車規定，甚至有些更強硬的管委會更會祭出罰款等對應手段，此時民眾就可以進一步查看當初住戶大會的會議記錄，以及規約約定，去察看管委會是否有越權的情形。管委會越權的案例，之前在介紹基地台爭議的時候就有提到，該案件中就是管委會為了增加社區收入，擅自越權與多家基地台簽訂契約，而造成多名住戶在身心上遭到侵害。最終經法院判准管委會有違法情形，而基地台應予拆除。

 

五、律師告訴你，如何推翻違法的管委會或區權人會議決議！？

 

（一）管委會違法

倘若管委會決議或行為，違反住戶大會的決定或規約時。除依照公寓大廈管理條例第48條第4款規定，該管委會將面臨新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務，並得連續處罰外。依據《公寓大廈管理條例》第37條規定，如果管委會違反規約、公寓大廈管理條例或區分所有人會議，管委會的決議就是無效。也就是說，住戶發現管委會有違法決議時，除了可向縣（市）政府提出檢舉外，讓管委會主委、管理委員面臨罰鍰外，還可提出當初規約或區分所有權人會議，向法院提起確認管委會決議無效的訴訟。

 

（二）區權人會議違法

在公寓大廈管理條例中，對於區分所有人會議雖有規定出席人數、召開辦法等規定，但對於違法的效果並無明文。因此實務多數見解有認為，應可以適用社團法人召開總會決議銷與無效的規定。也就是說，區分所有權人會議若有違法，民眾可以依照下列兩步驟，訴請法院撤銷其決議：

 

1.出席會議，表示異議

依照民法第56條第1項規定，有被通知出席的住戶，對於區權會議的召開或方法有疑義者，應該要當場表示意見。以避免原先參加會議之人，因為決議不符合自身利益，出現突然反悔，認為決議有問題的狀況發生。

 

2.三個月內，訴請撤銷

對於未被通知參與區權會的名眾，或是已出席也依法提出異議的名眾，還須於決議後3個月內，向法院訴請撤銷決議的訴訟，以近一步由法院認定，決議是否有效。不過值得注意的是，在法院來評斷決議是否有效之前，決議也不會因程序違法而自動失效！而法院也會依照實際情形評估，決議是否有無效之情形。

 

舉例來說，今年11月高雄地區就有判決指出，某社區在召開區分所有權人會議時，不僅未依規定按一定人數比例召開，更在討論管理費討論時，以顯不合比例的金額，要求所有使用地下室的住戶，無論使用程度統一繳納管理費每月壹萬貳仟元，而經法院判決後，認定該區權會的決議，因與公寓大廈管理條例第10條第2項所宣示「按應有部分比例分擔」之原則及誠信原則有違，認定系爭決議對原告自屬顯失公平，違背法令而無效。

 

台北法律事務所｜中山區律師事務所｜台北法律諮詢