一、預售屋買了還可以反悔嗎!?

一般來說，其實在預收屋的買賣中，只要民眾簽署「購屋買賣預約單」，也就是我們俗稱的「紅單」，並依約支付定金後，原則上就很難可以解約，且若民眾解約還可能需要付上一筆違約金。不過在以下三種狀況，買方是可以向賣方要求解除契約的

(一)建商違反契約所定的建材規格廠牌

舉例來說，原先地板磁磚說好以A廠牌的特級磁磚，主打耐磨隔音，屋主考量家中寵物活動考量，因此決定購屋，結果事後發現建商所用磁磚卻是B廠牌的普通磁磚，大大影響屋主購屋時的期望。此時，因房屋建蓋狀況與契約有所不符，且影響屋主預期使用上的重大，買方依法自可主張解除契約。

(二)工程進度延宕

另外，倘若建商遲遲未開工，或開工後因程序問題，有停工等情形，造成工程延宕時。民眾也是可以要求解約，並向建商賠償違約金及利息的。

實務上，就有一位林姓男子，再2020年初買了新北是一處預售屋，契約載明，原定2021年底將取得房屋使用執照，可誰知工程整整延宕兩年，屋主因此決定向建商解約，而法院也定，建商縱然因疫情因素而無法順利建屋，但契約定立之初，疫情已然爆發，建商所定年限，自不得以疫情作為延宕藉口。

(三)坪數誤差3%

在先前幾支影片也有提到，預售屋交屋，若發生坪數誤差，依照預售屋定型化契約「房地面積誤差及其價款找補」的規定，不足的部分賣方均應全部找補；超過部分，買方只找補2%為限，如果是誤差若超過3%，不論是超過或不足，買方都可以解除契約。

最後提醒大家，民眾在買賣預售屋時，若擔心將來預售屋有爛尾，或是其他問題，希望解約時得以全身而退，民眾可以在支付定金時，將定金匯入「履約保證專戶」或「信託專戶」，如此，倘若遇到建商又工程延宕，或是其他交屋問題時，民眾可以取回定金的可能也可以更一步提高。

二、基泰大直發生鄰損!?基泰還是營造廠該負責!?

依據民法第189條規定：「承攬人因執行承攬事項，不法侵害他人之權利者，定作人不負損害賠償責任」、「但定作人於定作或指示有過失者，不在此限」。因此，當工地發生坍塌時，若有損害到鄰房結構時，定作人就施工或特定指示有過失，責任應由營造廠與建商一起負責。可倘若營造廠，在實際施作時，就坍塌發生原因沒有聽從建商人指示只是依照一般施工流程進行，鄰房的損害責任，就會由營造廠單獨責任!!

以基泰大直為例，表示連續壁崩了，造成旁邊民房受損，按照民法這是營造廠的責任，即使今天福益營造廠就是基泰投資的，但建商和營造廠是兩個獨立法人，在這樣的風險隔離下，未來在法律攻防上基泰是起造人，也只是業主的身份，很難被追究責任。

四、你家旁工地，施工發生鄰損，該如何釐清責任?

(一)開工前配合鑑定

一般而言，若家中附近有建案工地進行開工時，民眾會收到鑑定通知，此時應盡可能配合調查，若日後發生損鄰事件，可以此做為住家受到損害的佐證，若當時未配合調查，卻發生損害狀況，因為損害狀況難以預計，因此住戶也就只能依法向施工單位提告求償，而較難以即時要求建商停工。

(二)發生鄰損向市政府提出申訴

當住戶發現住家發生鄰損事件後，可檢附申請書、建物所有權證明文件及其他都發局指定之文件，向台北市都發局申請協調損鄰疑義事件。而都發局在受理協調損鄰疑義事件申請後，就會通知起造人或承造人，在 14 日內勘查建築工程施工有無危害鄰房公共安全，並製作「初步安全認定書」；並在 30 日內勘查鄰房是否因施工而損害，並製作「損害責任歸屬初步認定書」。一並送至都發局備查。

(三)市政府釐清責任歸屬及停工

1. 通知起造人或承造人做初步鄰損認定

都發局會根據起造人或承造人所提供的「初步安全認定書」判斷建築工程是否有停工的必要；並勘查鄰房是否因施工而損害，並製作「損害責任歸屬初步認定書」。通常都發局在判斷勘查時，可得以電話、面會或召開說明會等方式，與鄰損受損疑義戶協商勘查日期及時間，並作成紀錄

2. 根據初步認定，決定是否停工

在「初步安全認定書」做成後，經市政府判定，如果有認定有危害鄰房公共安全者，都發局將會勒令停工，並要求承造人和監造人立即採行緊急措施，並擬具緊急應變計畫送都發局備查。

但如果「初步安全認定書」認定無危害鄰房公共安全者，建築工程得繼續施工；只是若損害確實是因施工造成的，除非施工單位與受害住戶達成和解，否則就算完工，施工單位也無法取得使用執照。

基泰建設施工不當，導致台北市大直民宅塌陷，現行《建築施工損鄰事件爭議處理規則》遭質疑讓建商「球員兼裁判」。對於鄰損是否為施工造成，由於現行由建商技師、建築師初部認定，北市府表示，未來將加入第三方公正單位覆核；住戶若對於認定不服，也可以要求第三方鑑定，市府會要求建方優先支付鑑定費用。因此，如果受鄰損的住戶對於鄰損初步認定、申訴的處理結果有不滿，民眾可以自行找尋可信任的第三方鑑定機構辦理責任歸屬鑑定，並於建築工程最後一次樓版勘驗日前，檢附鑑定機構出具之鑑定報告書送都發局。如鑑定結果屬施工損害者，都發局應予列管，未解除列管，該建案將無法取得使用執照。

l台北律師事務所 l律師事務所推薦