隨著國人生活品味提升，民眾對裝潢的需求可說是越來越多元，可在裝潢的同時，若未做好評估，一不小心就把樓上住戶的承重牆或是樓下住戶的天花板給砸了，不僅造成自家樓層的危險，還讓整棟大樓結構出現漏洞，地震一來颱風一吹，房屋搖搖欲墜。不過房屋的結構漏洞，有些也並非是屋主造成，而是當初建商為了規避法規範，做出的違法建屋，此時民眾要如何求償呢？近來最被大眾所討論的，就是基泰大直的建案，疑似因為施工不當，造成整排樓房倒塌，甚至出現一樓直接變地下室的恐怖災情，新聞一出，基泰其他預售屋建案，也紛紛遭到安全性上的質疑，各處也掀起一陣預售屋的退定潮，但買到品質堪憂的預售屋，到底要怎麼退定呢！？我該如何解約？另外，前面所提的，鄰房裝潢，造成我家倒塌，我可以怎麼做？這些跟裝潢房屋，以及預售屋退訂的法律問題，今天就讓安律師來告訴你！！
一、本件發生什麼事？
台北市大直，7日因基泰建設所屬「基泰大直」建案施工意外，導致周邊民宅傾斜、塌陷，有25戶受災嚴重。據報導，有鄰近工地技師指稱「基泰大直」連續壁厚度、設計疑似偷工減料，導致災情發生，且考量台灣土壤性質，建案建造時應加設壁中壁才較為穩妥，然建商往往卻為了方便，僅以連續壁的方式建蓋，可無論基泰是否真的有疏失，民眾對基泰建設信心也已經折損，甚至出現預售屋的退定潮，所以今天就連同預售屋的退定，以及裝潢相關的鄰損問題，一次說給你聽！
二、預售屋買了還可以反悔嗎！？
一般來說，其實在預收屋的買賣中，只要民眾簽署「購屋買賣預約單」，也就是我們俗稱的「紅單」，並依約支付定金後，原則上就很難可以解約，且若民眾解約還可能需要付上一筆違約金。不過在以下三種狀況，買方是可以向賣方要求解除契約的
（一）建商違反契約所定的建材規格廠牌
舉例來說，原先地板磁磚說好以A廠牌的特級磁磚，主打耐磨隔音，屋主考量家中寵物活動考量，因此決定購屋，結果事後發現建商所用磁磚卻是B廠牌的普通磁磚，大大影響屋主購屋時的期望。此時，因房屋建蓋狀況與契約有所不符，且影響屋主預期使用上的重大，買方依法自可主張解除契約。
（二）工程進度延宕
另外，倘若建商遲遲未開工，或開工後因程序問題，有停工等情形，造成工程延宕時。民眾也是可以要求解約，並向建商賠償違約金及利息的。實務上，就有一位林姓男子，再2020年初買了新北是一處預售屋，契約載明，原定2021年底將取得房屋使用執照，可誰知工程整整延宕兩年，屋主因此決定向建商解約，而法院也定，建商縱然因疫情因素而無法順利建屋，但契約定立之初，疫情已然爆發，建商所定年限，自不得以疫情作為延宕藉口。
（三）坪數誤差3%
在先前幾支影片也有提到，預售屋交屋，若發生坪數誤差，依照預售屋定型化契約「房地面積誤差及其價款找補」的規定，不足的部分賣方均應全部找補；超過部分，買方只找補2%為限，如果是誤差若超過3%，不論是超過或不足，買方都可以解除契約。最後提醒大家，民眾在買賣預售屋時，若擔心將來預售屋有爛尾，或是其他問題，希望解約時得以全身而退，民眾可以在支付定金時，將定金匯入「履約保證專戶」或「信託專戶」，如此，倘若遇到建商又工程延宕，或是其他交屋問題時，民眾可以取回定金的可能也可以更一步提高。
三、基泰大直發生鄰損！？基泰還是營造廠該負責！？
依據民法第189條規定：「承攬人因執行承攬事項，不法侵害他人之權利者，定作人不負損害賠償責任」、「但定作人於定作或指示有過失者，不在此限」。因此，當工地發生坍塌時，若有損害到鄰房結構時，定作人就施工或特定指示有過失，責任應由營造廠與建商一起負責，可倘若營造廠，在實際施作時，就坍塌發生原因沒有聽從建商人指示只是依照一般施工流程進行，鄰房的損害責任，就會由營造廠單獨責任！！
四、你家旁工地，施工發生鄰損，該如何釐清責任？
（一）開工前配合鑑定
一般而言，若家中附近有建案工地進行開工時，民眾會收到鑑定通知，此時應盡可能配合調查，若日後發生損鄰事件，可以此做為住家受到損害的佐證，若當時未配合調查，卻發生損害狀況，因為損害狀況難以預計，因此住戶也就只能依法向施工單位提告求償，而較難以即時要求建商停工。
（二）發生鄰損向市政府提出申訴
當住戶發現住家發生鄰損事件後，可檢附申請書、建物所有權證明文件及其他都發局指定之文件，向台北市都發局申請協調損鄰疑義事件，而都發局在受理協調損鄰疑義事件申請後，就會通知起造人或承造人，在 14 日內勘查建築工程施工有無危害鄰房公共安全，並製作「初步安全認定書」；並在 30 日內勘查鄰房是否因施工而損害，並製作「損害責任歸屬初步認定書」，一併送至都發局備查。
（三）市政府釐清責任歸屬及停工
1.通知起造人或承造人做初步鄰損認定
都發局會根據起造人或承造人所提供的「初步安全認定書」判斷建築工程是否有停工的必要；並勘查鄰房是否因施工而損害，並製作「損害責任歸屬初步認定書」。通常都發局在判斷勘查時，可得以電話、面會或召開說明會等方式，與鄰損受損疑義戶協商勘查日期及時間，並作成紀錄。
2.根據初步認定，決定是否停工
在「初步安全認定書」做成後，經市政府判定，如果有認定有危害鄰房公共安全者，都發局將會勒令停工，並要求承造人和監造人立即採行緊急措施，並擬具緊急應變計畫送都發局備查，但如果「初步安全認定書」認定無危害鄰房公共安全者，建築工程得繼續施工；只是若損害確實是因施工造成的，除非施工單位與受害住戶達成和解，否則就算完工，施工單位也無法取得使用執照。
基泰建設施工不當，導致台北市大直民宅塌陷，現行《建築施工損鄰事件爭議處理規則》遭質疑讓建商「球員兼裁判」，對於鄰損是否為施工造成，由於現行由建商技師、建築師初部認定，北市府表示，未來將加入第三方公正單位覆核；住戶若對於認定不服，也可以要求第三方鑑定，市府會要求建方優先支付鑑定費用。因此，如果受鄰損的住戶對於鄰損初步認定、申訴的處理結果有不滿，民眾可以自行找尋可信任的第三方鑑定機構辦理責任歸屬鑑定，並於建築工程最後一次樓版勘驗日前，檢附鑑定機構出具之鑑定報告書送都發局，如鑑定結果屬施工損害者，都發局應予列管，未解除列管，該建案將無法取得使用執照。
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