隨著社會的發展，民眾在理財上的選擇越來越多，但投資一定有風險，根據每個人所注重的理財目的不同，所採用的理財方式也會有多種法律規劃方式。而借名登記，是近幾年實務上常見的不動產理財方式之一，尤其是不動產市場中的投資客，因為近年政府打房政策越加嚴峻，更趨向透過借名登記的方式，減少課稅或是增加投資標的的選項。又或者早在2000年修法前，農地的買賣必須是自耕農身分才能登記持有，所以過去非自耕農身分者欲購買農地或繼承農地就必須透過借名登記；或是非原住民身分者想取得原住民保留地，也必須採「借人頭」的方式。可錢帛動人心，高單價的不動產標的，長期以親友的名義登記，也難保出名登記人，不會對此產生異心。又或者出名人意外離世，後代又不明借名關係存在，而使借名人的財產成為他人的繼承的標的。借名投資雖說可以突破許多法規上的限制，但相對地也就難以受到法律上真正的保護。借名投資的風險往往會被大眾忽略，因此在現今法律實務中，借名登記的爭議案件，也是逐年增加，所以今天就讓安律師告訴你遇到借名登記爭議時應該如何處理及相關法律程序。
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一、本案發生什麼事？
根據新聞報導，台南某周姓老翁，40年前與好友共同合資購入農地，為求便利稅務等上的便利，因此選擇直接讓土地全數登記於好友名下。沒曾想多年後好友卻翻臉不認帳，堅持土地為自己全額購買，周姓老翁追討多年無果，只得向好友提起返還訴訟。審理中，周姓老翁透過提出多年前合資的支票、不動產買賣契約、土地使用等證據，成功證明雙方確有借名關係存在，也讓法院就此判定，周姓老翁與好友間的借名契約，已因周翁的起訴效力終止，並可類推適用民法委任關係，請求昔日好友將一半的土地移轉登記還給他。
二、什麼是借名登記？東西到底是誰的？
所謂「借名登記」是指當事人約定，一方將自己的財產用他方名義去作登記，但仍由自己管理及處分，簡單來說，出名者只是名義上之所有權人，實質上仍由借名者享有該財產之權利，並負擔因此所生之義務。至於借名登記的原因有很多，包括規避法律上的資格限制（例如原住民保留地）、躲避債務（例如防止被債主聲請強制執行）、共同出資投資等。若以親屬間借名而言，則可能是為了節稅、隱匿財產（例如避免朋友借錢）、替子女先行置產，或是也可能是把子女當作人頭，用以理財。
三、借名登記常見原因
（一）稅務規劃與風險分散
在許多家庭財務規劃中，會出現以親友名義買賣股票、開設戶頭或投保、買房等情形。實務上曾發生過父親因擔心自己健康情況會被保險公司拒保或加費，也考慮到稅務問題，於是借用女兒的名字投保一張儲蓄險，保費也都由他付，然而後來父母離婚，法院將女兒的親權判給母親，父親才發現保單上的要保人已經換成母親，憤而上法院起訴請求母親應返還已繳納之保費，法院最終判決父親敗訴。
（二）獲取資格限制
在原住名保留地、國宅、農地等土地住宅限制的規定下，許多民眾會選擇透過借名登記，以獲得購買資格。且隨著近來打炒房政策，多數民眾在購入房屋時，也會選擇透過借名登記，獲取低稅率，避免遭課重稅。而許多家庭在投資房地時，也會選擇利用子女的首購優惠，獲取更好的貸款及買價。像實務上就曾發生過，A與B為夫妻，B在決定購買房子時，考量到A是公務員，若以其名義辦理貸款可能會有較優惠的房貸利率，所以就以A的名義購買新房子，結果後來夫妻感情生變，A不但堅持離婚甚至還主張房子是自己的！！
（三）信用不佳的情形
在部分銀行貸款的條件中，銀行會考量貸款人經濟收入及信用狀況。因此如果一個人的信用狀況不佳，可能因此會選擇與信用良好的親友簽訂借名登記協議，以便更容易地獲得優惠的貸款條件。
（四）避開債權人強制執行
部分有債務糾紛的民眾，會透過借名登記，以躲避債權人的追討。舉例來說，某甲因千萬的買賣糾紛涉訟，被乙指控並未給付買賣價金，此時甲為避免財產被乙聲請強制執行，因此決定先將存款全數拿去買房，並登記在親友名下，以防被法院查扣。
四、借名登記怎麼討回來三大眉角大公開
依我國司法實務上的舉證責任分配，在借名登記的案例中，應該由主張「有」借名登記的人負擔舉證責任，也就是借名人要證明出名人與借名人之間有借名登記的契約關係，並證明借名人為標的物的實質所有人。
（一）買賣等文件之借名證據
最有利的證據，莫過於一張具有雙方簽名的借名契約了，但若兩造間，並沒有正式訂立書面契約，民眾也可以透過其他資訊，例如手機訊息、對話截圖、email往來等證明有合意要借名的狀況，又或者透過買賣契約上以借名人為買受人的簽約文書，但不動產登記上卻以出名人出名登記的證明，說明雙方間存有借名的關係。
（二）證人
通常借名登記會出現在不動產買賣上，因此在買賣程序中，無論是房仲、地政士、或其他買賣過程中，能清楚說明借名關係存在者，也會是訴訟上拿回借名登記標的的重點。
（三）相關稅費單據
再者，如果原告可確實提出有出資興建或是購買的事實，例如:存摺紀錄、對帳單或是現金收據等，去證明自己確實有出資的事實，以此主張自己是標的物的實際所有權人，或是提出相關使用收益的證明，例如水費、電費、房屋稅的繳款證明，或是收取租金的單據等，都可以作為證明自己確實才是真正享受權利，並負擔義務的人。
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