隨著國內疫情升溫，確診個案數越來越多，不管是居家隔離或居家照護的人數都隨之攀升，不少人只能仰賴外送平台將生活必需品、藥品送到家中，指揮中心近期卻接到有居家隔離民眾反映說，社區管理委員會禁止外送員進入社區或是送上樓的情形。不只是外送問題，住戶與管理委員會間也可能產生財務糾紛等問題，在「強制危險大廈設置管理委員會」的規定上路後，發生糾紛的可能性勢必提高，此時住戶該如何主張權利？今天就讓安律師告訴你發生糾紛時該如何處理及相關法律程序。
相關影片：管委會就是來「硬的」，住戶怎麼自救？！
一、管理委員會可以公告禁止非住戶的人進入嗎？[1]
依據《公寓大廈管理條例》第3條第7款規定，所謂區分所有權人會議是指，「區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議」，換言之，公寓大廈中的決策者應為「住戶」，管理委員會僅是執行者的角色。
所以是否要讓非住戶的人進入公寓大廈，若規約未載明，應由區分所有權人會議進行表決，而非由管理委員會單方設置公告或是口頭禁止。因此，若沒有經過區分所有權人會議決定，管理委員會不得任意禁止外送員將東西送上樓，或是禁止仲介帶看房，甚至把這些事項當作加收清潔費的理由。
二、管委會不讓進！住戶可以怎麼做？
若管委會在未經區分所有權人會議決定下，擅自公告禁止外送員或仲介進入，該公告當然無效，任何區分所有權人都不用遵守，區分所有權人甚至可以起訴請求法院確認該公告或管委會的決議無效。
三、頂樓漏水，管委會可以不修繕嗎？[3]
依據《公寓大廈管理條例》第10條第2款規定，若公寓大廈中的共用部分發生漏水情形，或是住戶共同使用的電梯有故障的情況，此時管委會就應該要請人來修繕。因此，若住戶發現管委會未修繕時，可以先告知管委會，請他們先派人來修繕，在告知後，若管委會沒有正當理由仍不作為，依據《公寓大廈管理條例》第59條規定，住戶可以列舉事實及提出證據，報請當地主管機關處理。
倘若經證實，管委會確實為依規定做修繕，管理負責人、主任委員或管理委員都將面臨1000元以上、5000元以下罰鍰，並且仍然須在限期內做好改善或履行義務、職務，否則政府是可以對相關人員，做連續處罰的。
四、管理委員會可以收回扣嗎？[4][5]
（一）管委會跟我，有什麼法律關係？
管委會與住戶間存有概括委任的法律關係，依據《民法》第544條規定，若管理委員會在處理住戶委託的事務時，因為疏失或是超出自己本來的權限，而導致公共基金受損時，就應對區分所有權人全體負損害賠償責任。所以，如果管理委員會為了收取廠商的回扣，在沒有實際需求的情況下，仍不斷購買新的公共設備，使得公共基金因此受損，這時候管理委員會就應該對住戶負相關法律責任。
（二）住戶可以怎麼做？
1.住戶可以要求提供財務資料
依據《公寓大廈管理條例》第20條規定，管委會應定期將公共基金、收支等公告給住戶知道。所以，若住戶發現公寓大廈的財務上可能有問題時，也可以向管委會要求提供財務資料。
2、住戶可以起訴向管委會請求民事賠償
管委會與住戶間有委任關係，因此，管委會若違反義務導致公共基金受損時，可能需要負擔金錢賠償的責任。
3.住戶可以對管委會成員向地檢署提起背信罪告訴
如果管委會為了跟廠商收取回扣，在沒有實際需求的情況下，使用公共基金購買新的公共設備，導致公共基金有不必要的支出而損害社區的利益，住戶可以向法院起訴，主張管委會成員犯刑法第342條之背信罪。
五、安律師告訴你「如何推翻管委會違法決議」的三步驟
（一）步驟一：提出決議事項
依據《公寓大廈管理條例》第30條規定，召集人應該在開會前10天就把開會內容以書面通知住戶，等於說住戶若要提案，就應該在寄發開會通知前提出，或是在開會當天用臨時動議的方式，但跟管理委員選任有關的事項不能採這種方式。
（二）步驟二：出席區分所有權人會議，並使決議通過
依據《公寓大廈管理條例》第31條規定，若沒有特別約定的話，應該要有2/3以上的住戶出席，要通過決議則需要出席的3/4以上同意，通過這些標準的話，決議就有法律上的效力。
（三）步驟三：向法院提起訴訟
1.確認管委會決議無效訴訟
依據《公寓大廈管理條例》第37條規定，如果管委會違反規約、公寓大廈管理條例或區分所有人會議，管委會的決議就是無效。所以，如果管委會做出的決議與區分所有權人會議做出的決定不同，該決議即為無效，住戶可以向法院提起確認管委會決議無效的訴訟。
2.確認管委會決議不存在訴訟
如果今天管委會會議不是由應該召集的人召開，或是管委會有竄改會議紀錄等情況，住戶也可以起訴請求法院確認決議不成立。這裡也要提醒，住戶救濟是指住戶可訴請法院，打決議無效、違法的官司，由法院來評斷有無效，但前提是住戶必須參加有區權會進行決議，不能說沒參加，事後又否定決議。
[1] https://www.cmtlaw.com.tw/news_detail/11.htm
[2] https://news.housefun.com.tw/news/article/907406299290.html
[3] https://news.591.com.tw/news/2005?gtmType=housing
[4] https://news.ebc.net.tw/News/living/69849
[5] https://ec.ltn.com.tw/article/paper/10435
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