陸續幾年政府因為抑制居高不下的房價，針對房地產投機客，推出課徵重稅的手段來反制。不過，為了避免增加一般民眾的負擔，在賣舊屋換新屋時，民眾也可以透過「房屋重購退稅」的機制，減輕換房的賦稅額度。可近來高雄就有名鄭先生，在換房過程中，被國稅局認定，舊房屋並未有居住事實，被要求應補繳房屋出賣的45%重稅！？而當地高等行政法院，經鄭男提告後，也認為鄭男舊屋的水電使用狀況，難以認為房屋有人居住，認定鄭男應補納64萬元，駁回鄭男告訴的請求。雖然購屋是不少人的畢生夢想，但往往房屋住了才知道適不適合，許多人在買房後，才漸漸發現房屋空間不符合預想，或是不幸遇到惡鄰居，住宅環境總是吵雜，換房並非不可預期。然換了房一不小心，又被政府認為有炒房嫌疑，如鄭男一樣被課徵45%重稅怎麼辦？到底自用住宅購屋是什麼？而近來政府推出的房地合一稅2.0又會影響什麼呢？繼承房屋無力繳貸款，買房如何避免重稅？
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一、本件發生什麼事？
高雄有位鄭姓男子，在110年7月買房後，以家中妻子懷孕人口增多為考量，又在同年8月再購入一處新房產，舊房則於隔年將7月賣出，並同時透過重購自用住宅的退稅理由，申報0元的繳稅額，結果事後遭國稅局查出，鄭男在舊屋持有期間，用水度數都在0度到6度之間，很難認定有實際居住使用的客觀情事，因而認定第一間房地只是單純購後出售，並不符合自用住宅的重購退稅條件，依法應補足45%稅額，也就是64萬元。
二、「房屋重購退稅」四要件？退多少？？
「房屋重購退稅」依字面的意思來說，就是將原本居住的房子賣掉，換買一間新的房屋來居住，政府會將這個過程中所產生的稅金，退還給買房子的人。而這筆稅金則包含了土地增值稅、綜合所得稅（舊制）以及房地合一稅（新制）三種。
（一）房屋重購退稅條件
依照房地合一退稅新制規定，只要①2年內，②本人或配偶之中③有買賣自住房屋的情況，無論是「先買後賣」或「先賣後買」，基本上都可以在④重購自住房地完成移轉登記次日起5年內申請重購退稅。
也就是說，如果丈夫將自己名下的房子賣掉後，兩年內又以太太的名義購入新房，且兩間都是自用住宅，這樣丈夫當初賣房所繳的合一稅就可以適用退稅優惠！！
（二）重購退稅可以退全額！？
重購退稅的優惠，依照買賣的房屋價值，有區分為「以大換小」的依以比例退費以及「以小換大」的全額退費兩種類型。
舉例來說，甲賣出價值5,000萬元的房子，並繳納200萬元的房地合一稅。隨後甲的太太若買入4000萬的房產，當初甲所繳的200萬元，就可依比例退稅160萬（200X4000/5000）；但若太太買回的房產，價值7000萬，也就是以小換大，依規定當初丈夫甲所繳納的200萬合一稅，就可以被全額退款。
三、房地合一2.0是什麼? 「自用住宅」還有400萬免稅額！？
（一）110年7月1日適用房地合一稅2.0
所謂的房地合一稅，為2016年上路的房地交易新稅制之一，與作為「持有稅」的房屋稅不同，性質屬交易稅，有出售房地才須進行申報，只要於2016年後取得之房地，出售時均得適用本稅制規定。與房地交易舊制最大一點，就是將房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅，並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
然而隨著房地不斷上漲，政府又新祭出了房地合一稅2.0新制，並自今年7月1日開始實施。不僅拉長「短期交易」重稅期，更將現在大眾普遍喜歡購入的「預售屋」納入課徵對象，更提高了對相關房地產企業的稅率。簡單來說，就是更容易被課到重稅，但也同時推出自住滿6年賣出，享有400萬元免稅額，和10%優惠稅率的政策。
（二）短期交易課稅標準
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適用稅率 |
房地合一稅 |
房地合一稅2.0 |
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45% |
1年內 |
2年內 |
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35% |
1-2年 |
2-5年 |
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20% |
2-10年 |
5-10年 |
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15% |
超過10年 |
超過10年 |
（三）自住優惠3條件
依《所得稅法》第4條之5規定，個人、配偶或未成年子女設有戶籍，並居住連續自住滿6年者，該房屋即可享有400萬元免稅額，和10%優惠稅率的政策。
四、繼承房地「無力還貸」被迫出售！！可以不用繳45%重稅？？
實務上常見子女繼承長輩的房地後，卻因自己無力償還貸款，或是資金周轉問題，只好選擇將受贈或繼承取得之新制房地出售。可是繼承或是贈與所得，在交易中可被扣除的取得成本過低，又加上可能被徵收的「短期交易」的45%高稅率，對於這類「非自願」獲得而出售不動產個案，無疑是雪上加霜，但依照財政部函釋，現在有兩種解方。
（一）持有5年以下，適用20%稅率
依照財政部在2021年6月公告，持有期間在五年以下，尚有貸款未還清的不動產，若因繼承人無足夠能力還款被迫出售者，得適用20%稅率課稅。
（二）貸款視為成本
又依照財政部2020年7月發布的解釋令，倘若繼承人負擔的貸款，已經超過的不動產公告現值，超過部分可以作為成本費用，自交易所得中減除，以避免賣不動產還賠錢的情況發生。
不過，上述的財政部解釋令並非適用在所有繼承取得的不動產的案例中。若被繼的不動產在繼承時已還清貸款，兒女在繼承房子後又馬上賣，就將面臨35%或45%的房地合一稅，而這時民眾就可以透過，自住房地重購退稅規定，聰明的全身而退，並且把繳出去的稅要回來！