一名網友以「遇過最誇張的惡鄰行徑是什麼？」為題發文，詢問網友曾經遇到的無奈經驗。大家也紛紛留言分享，「停了他平常常停的公共車位，就刺破別人輪胎」、「深夜大喊並敲地板製造噪音」、「將家具、鍋碗瓢盆往樓下丟」。現代居住在公寓大樓的民眾越來越多，俗話說「千金買屋，萬金買鄰」，遇到好鄰居則居住品質無憂，但若不幸遇到惡鄰，不僅影響居住品質，還會花上許多心力溝通協調，讓律師帶你了解如何使用「惡鄰條款」驅逐惡鄰。
一、遇到惡鄰，該怎麼辦？
住在大樓裡難免會遇到會抽菸、亂丟垃圾、製造噪音等的惡鄰，其惡劣行徑層出不窮，你可以請他搬離社區嗎？有什麼法律依據可以主張？面對惡鄰可以依情形適用《公寓大廈管理條例》、《民法》、《刑法》相關規定來處置，假設遇到會製造噪音及在樓梯間抽菸的惡鄰，其行為已經妨害到他人之居住安寧及健康，此時可依《公寓大廈管理條例》、《社會秩序維護法》規定對其裁處罰鍰、《民法》規定請求精神損害賠償及得請求法院將該侵害排除；此外，若遇到在樓梯間堆置雜物、隨意裝設鐵門阻礙逃生通道或佔領頂樓平台加蓋違建的惡鄰，已違反《刑法》規定，恐將面臨相關刑責。（公寓大廈管理條例第16條、第47條，社會秩序維護法第72條第3款，民法第18條、第184條第1項前段、第195條第1項前段，刑法第320條、第189-2條）
舉例來說：小明與小華為同一棟大樓上下住戶，近期小明家裡的冷氣一直在滴水，滴水聲使小華無法入睡，小華多次向小明反應都沒有用，此時小華可以向環保署檢舉，環保署即會派員來稽查勸導，若小明逾期未改善，環保署將依《廢棄物清理法》處以1,200元至6,000元罰鍰；小明冷氣機嚴重滴水而不處理的行為同時也違反《公寓大廈管理條例》規定，將會被主管機關裁處4萬至20萬元罰鍰；在民事救濟方面，小華可依《民法》規定請求排除侵害即修繕冷氣機滴水問題，及請求長期受噪音干擾之精神上損害賠償（慰撫金）。（廢棄物清理法第27條第11款、公寓大廈管理條例第49條第1款、民法第767條、第184條、第195條）
舉例來說：張三、李四皆為大樓鄰居，張三平時會在樓梯間抽菸，其二手菸會飄進李四家中，危害李四及其家人健康，此時李四可以請管委會制止張三抽菸行為或向警察局報警，若張三屢經勸導仍未改善，可請管委會報請主管機關依《公寓大廈管理條例》裁處張三3,000元至15,000元罰鍰。在民事救濟方面，李四若想提告張三侵害他的居住安寧權，可以提出「管委會處理資料」及「報警紀錄」來證明張三確有吸菸事實存在，並依《民法》侵權行為規定向張三請求損害賠償，若二手煙已嚴重影響李四的生活品質及精神健康，亦得請求精神上的損害賠償（慰撫金）。除了以上請求，尚有判決判准禁止吸菸者把菸味飄進他人家中，因此李四亦得請求禁止張三將菸味飄進他家。待李四取得勝訴判決後，如果張三仍不遵守規定，李四可以持判決去做強制執行，法院可以處以張三3萬元至30萬元怠金，並得連續處罰，甚至可以將張三送交管收所居留。(公寓大廈管理條例第16條、第47條第2款、民法第184條、第195條、第793條、強制執行法第129條）
二、什麼是“惡鄰條款”？我要如何使用退散惡鄰？
公寓大廈管理條例的立法目的在於加強公寓大廈的管理維護，提昇住戶居住品質及安全，為了保障絕大多數住戶之權益，對嚴重違反義務之住戶設有強制遷離的規定，此即所謂的「惡鄰條款」，若有住戶違反以下事項，且經過3個月仍未改善，管委會可使用最後手段，訴請法院強制遷離該名惡鄰（《公寓大廈管理條例》第22條第1項：住戶有「積欠過多管理費」、「妨害建物正常使用」、「其他重大違法違規事項」情形之一者，由管理負責人或管委會促請其改善，於三個月內仍未改善者，得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。）
（一）積欠過多管理費
居住在大樓常會遇到有惡鄰總是拖欠著管理費（例如：社區的公共基金、共用部分的管理修繕費用等），此時將會造成管委會無法運作（例如:電梯壞了沒錢修理、垃圾堆積沒人處理等），嚴重影響住戶居住品質。此時管委會可以向法院聲請寄發存證信函，要求該住戶在一定時間內將欠款補齊，若無效果，可以向法院聲請支付命令，當對方支付命令也不理會且積欠金額達到區分所有權總價百分之1時，即可行使惡鄰條款強制其驅離。
（二）妨害建築物正常使用
惡鄰有妨害建築物正常使用（例如：變更大樓牆面顏色、設置廣告物、加設鐵鋁窗等）、私自變更公共設備構造（例如：在樓梯間、共同走廊等處所堆置雜物或設置柵欄來破壞消防安全通道）、擅自變更約定專用部分（例如:擅自擴建陽台造成大樓外牆面毀損、違規佔用停車位妨礙出入）時，經主管機關裁處3000元以上、15000元以下之罰鍰仍未改善時，即可行使惡鄰條款強制其驅離。
（三）其他重大違法違規事項
惡鄰違反社區規約所禁止之事項（例如：禁止營業、禁止養寵物等），或違反如下實務認為符合「惡鄰條款」之常見態樣(例如：任意棄置垃圾導致社區髒亂及惡臭、未妥善處理寵物的排泄物造成環境污染、隨意丟棄家電用品、菜刀等物品、傷害其他住戶及毀損其他住戶財產等)時，經主管機關裁處3000元以上、15000元以下之罰鍰仍未改善時，即可行使惡鄰條款強制其驅離。(公寓大廈管理條例第16條、第22條、第47條）
如前所述，如果真的碰到惡鄰，不得不使用「惡鄰條款」將其驅離時，須注意惡鄰條款有門檻之限制，須由管委會召開區分所有權人會議，經所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以以上出席，出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4以上同意，才可以訴請法院強制遷離惡鄰。
因此，欲使用「惡鄰條款」時，不僅須達到出席人數門檻，區分所有權人所持有的區分所有權比例（屋主持有坪數佔總社區坪數比例）亦須達標，再加上需要給對方3個月的改善期限，整體程序相對複雜耗時，很多住戶會嫌麻煩或認為未影響到自己，不一定會投下同意票，造成使用惡鄰條款之阻礙。(《公寓大廈管理條例》第31條：區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。）
三、我住透天厝也能用惡鄰條款嗎？
許多人嚮往住在透天厝，能有屬於自己的空間，此時會有疑問若我住透天厝也能用惡鄰條款嗎？答案是不行唷！並非所有建物都有適用「惡鄰條款」，此條款只適用在設有「管委會」、適用「公寓大廈管理條例」的大樓，如果是透天厝則無法適用。因此住透天厝的住戶僅能依惡鄰之不當行為，透過環保法規或社會秩序維護法等規範加以制止，但實際上能成功制止惡鄰之案例少之又少。
四、安律師教你不用惡鄰條款也能處理惡鄰
若惡鄰只針對部分居民，召開區分所有權人會議可能沒辦法通過，或是住透天厝之住戶不能用惡鄰條款，該拿惡鄰怎麼辦呢？安律師教你以下步驟保障自身權益：
（一）報警檢舉：
《社會秩序維護法》第72條第3項：「製造噪音或深夜喧嘩，妨害公眾安寧者」，處新臺幣6,000元以下罰鍰。
最簡單直接的方式就是打110檢舉反應，若再聯合左鄰右舍一起檢舉，就能構成《社會秩序維護法》處罰的「公眾」條件，可以對妨害公眾安寧的惡鄰處以新臺幣6,000元以下罰鍰，將來若不得進入訴訟階段，向警方的報案紀錄和警詢筆錄都可以成為有利的證據。
（二）提起民事訴訟：
《民法》第793條：土地所有人於他人之土地、建築物或其他工作物有瓦斯、蒸氣、臭氣、煙氣、振動及其他與此相類者侵入時，得禁止之。但其侵入輕微，或按土地形狀、地方習慣，認為相當者，不在此限。
若他人在自己土地或房屋上有臭氣、煙氣、喧囂、振動等侵害時，得援引《民法》規定禁止其行為或請求損害賠償來保障自己的居住權益。直接提起民事訴訟的優點是流程簡潔，既不用開管委會，也不用擔心投票門檻沒通過。好不容易找到心儀的房子，卻必須跟惡鄰相伴，想要找回居住安寧，安律師提醒大家一定要記得「3個月改善期限」及「通過區權人決議」這兩個重要的條件，且必須由管委會來實行，只要住戶們同心協力，就能將社區內擾亂安寧的惡鄰強制驅離！
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